PRAKTEK PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL
BELI HAK ATAS
TANAH BERDASARKAN AKTA NOTARIS DI
JAKARTA TIMUR
Pengarang : Fitri Susanti
Instansi : UNIVERSITAS DIPONEGORO Semarang
Tahun : 2008
Sumber : http://eprints.undip.ac.id/17438/
BAB
IV
PEMBAHASAN
- Perlindungan Hukum Terhadap Pemenuhan Hak-Hak Para Pihak Apabila Salah Satu Pihak Melakukan Wanprestasi Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Berbicara tentang perlindungan hukum, maka kita
perlu tahu terlebih dahulu sebenarnya perlindungan hukum tersebut. Perlindungan
hukum berasal dari dua suku kata yaitu perlindungan dan hukum. Perlindungan
adalah hal atau perbuatan melindungi.52Sedangkan hukum adalah aturan untuk
menjaga kepentingan semua pihak. Menurut Wirjono Prodjodikoro dalam bukunya Perlindungan
hukum adalah suatu upaya perlindungan yang diberikan kepada subjek hukum,
tentang apa-apa yang dapat dilakukannya untuk mempertahankan atau melindungi
kepentingan dan hak subjek hukum tersebut.
Jadi perlindungan hukum menurut penulis adalah
segala kegiatan atau perbuatan yang dapat memberikan perlindungan terhadap
pemenuhan hak dan memberikan kepastian hukum terhadap semua subjek hukum sesuai
dengan ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Berbicara tentang perlindungan hukum terhadap
pemenuhan hak-hak para pihak apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi
dalam perjanjian pengikatan jual beli, maka tergantung kepada kedudukan dari
perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat seperti yang telah diterangkan
dalam sub bab sebelumnya. Untuk lebih jelasnya berikut akan penulis paparkan
tentang wanprestasi. Wanprestasi atau ingkar janji atau tidak memenuhi
perikatan ada
tiga
macam yaitu :
1.
debitur sama sekali tidak memenuhi perikatan;
2.
debitur terlambat memenuhi perikatan;
3. debitur keliru atau tidak pantas
memenuhi perikatan
Berdasarkan keterangan di atas terlihat bahwa ingkar
janji bisa terjadi dalam beberapa bentuk sebagaimana di kemukakan di atas. Hal
yang sama juga dapat terjadi dalam perjanjian pengikatan jual beli terhadap hak
atas tanah. Karena tidak selamanya setiap orang yang membuat kesepakatan mampu
untuk melaksanakan semua kesepakatan tersebut. Notaris Kun
Hidayat,
SH., menyatakan bahwa banyak Notaris yang percaya diri sehingga sering terjadi
kesalahan dalam pembuatan aktanya, seperti tidak dimuatnya klausula denda
padahal harga obyek jual beli dibayar oleh pembeli dalam beberapa kali
angsuran, yang mana ketika pembeli tidak mampu untuk membayar angsuran maka
tidak ada klausula dari akta tersebut yang mengatur tentang denda, dari
keterangan di atas tergambar bahwa perlindungan hukum yang diberikan dalam
perjanjian pengikatan jual beli sangat kuat karena sifat pembuktian dari
perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat di hadapan pejabat umum dalam hal
ini Notaris mempunyai pembuktian yang sangat kuat sesuai dengan pembuktian dari
akta otentik. Selain itu perlindungan lain yang diberikan adalah perlindungan
hukum yang dibuat berdasarkan dari kesepakatan yang di buat oleh para pihak
yang terkait dengan perjanjian pengikatan jual beli yang jika kita kaitkan
dengan peraturan tentang perjanjian, diatur dalam Pasal 1338 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi : semua persetujuan yang dibuat
secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Selain itu menurut Notaris Rizul Sudarmadi, SH dan
Notaris Kun Hidayat, SH., ada beberapa perlindungan yang dapat diberikan jika
salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli :
1.
Perlindungan terhadap calon penjual
Perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada calon
penjual biasanya adalah berupa persayaratan yang biasanya dimintakan sendiri oleh
calon penjual itu sendiri. Misalnya ada beberapa calon penjual yang di dalam
perjanjian pengikatan jual beli yang dibuatnya memintakan kepada pihak pembeli
agar melakukan pembayaran uang pembeli dengan jangka waktu tertentu yang
disertai dengan syarat batal, misalnya apabila pembeli tidak memenuhi
pembayaran sebagaimana telah dimintakan dan disepakati maka perjanjian
pengikatan jual beli hak atas tanah yang telah dibuat dan disepakati menjadi
batal dan biasanya pihak penjual tidak akan mengambalikan uang yang telah
dibayarkan kecuali pihak pembeli meminta pengecualian.
Hal ini sebagaimana yang telah terjadi antara Bapak
Mamat (seorang pemilik tanah di Jakarta Timur) dengan Bapak Suryadi (pembeli/Pegawai
swasta di Jakarta timur). Setelah keduanya bersepakat untuk melakukan jual beli
atas sebidang tanah dan rumah di atasnya, namun Bapak Suryadi belum sanggup
untuk membayar sekaligus semuanya sehingga keduanya bersepakat untuk mengadakan
pengikatan pendahuluan yaitu pengikatan jual beli. Dalam pengikatan jual beli tersebut
Bapak Mamat sebagai pemilik tanah memintakan waktu pembayaran yang pasti dan jika
tidak dilakukan sesuai dengan waktu tersebut maka perjanjian jual beli tersebut
menjadi batal dan uang yang telah dibayarkan tidak dapat dimintakan kembali
sebagai bentuk ganti rugi dan hal tersebut disepakati oleh Bapak Suryadi.
Pada pelaksanaannya ternyata setelah melakukan
pembayaran uang muka sebesar RpX, Bapak Suryadi ternyata tidak melakukan pembayaran
lebih lanjut sesuai dengan yang disepakati dalam pengikatan jual beli, dan
setelah di ingatkan untuk memenuhinya Bapak Suryadi masih belum memenuhi juga
maka pihak Bapak Mamat kemudian membatalakan perjanijian pengikatan jual beli
tersebut dan uangnya tidak dikembalikan.
2.
Perlindungan terhadap calon pembeli
Berbeda
dengan perlindungan terhadap penjual perlindungan terhadap pembeli biasanya
selain dilakukan dengan persyaratan juga di ikuti dengan permintaaan pemberian
kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. Tujuannya adalah apabila pihak penjual
tidak memenuhinya maka pihak pembeli dapat menuntut dan dan memintakan ganti
rugi sesuai dengan kesepakatan yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual
beli.
Persyaratan yang biasanya dimintakan oleh pembeli
untuk perlindungannya adalah dengan memintakan supaya sertifikat atau tanda hak
milik atas tanah tersebut di pegang oleh pihak ketiga yang biasanya adalah
Notaris atau pihak lain yang ditunjuk dan disepakati bersama oleh penjual dan
pembeli
Selain itu perlindungan lain adalah dengan
perjanjian pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali apabila semua
persyaratan telah terpenuhi untuk melakukan jual beli, maka pihak pemebeli
dapat melakukan pemindahan hak walaupun pihak penjual tidak hadir dalam penandatanganan
akta jual belinya.
Berdasarkan semua keterangan di atas terlihat bahwa
perlindungan hukum yang dapat diberikan terhadap pemenuhan hak semua pihak
dalam pengikatan jual beli selain sesuai perlindungan hukum yang diberikan oleh
kekuatan akta otentik juga dapat berlandaskan Pasal 1338 Kitab Undangundang Hukum
Perdata, serta niat baik dari para pihak untuk memenuhi
kesepakatan yang telah dibuat.
Hal ini sesuai dengan kekuatan pembuktian dari akta
otentik sebagaimana yang diungkapkan oleh G.H.S Lumban Tobing yang menyatakan,
menurut pendapat umum yang dianut pada setiap akta akta otentik dibedakan tiga
kekuatan pembuktian jika dibandingkan dengan akta
dibawah
tangan, yaitu :
1.
Kekuatan Pembuktian Lahiriah
Maksudnya adalah kemampuan dari akta itu sendiri
untuk membuktikan dirinya sebagai akta otentik. Kemampuan itu menurut pasal 1875
KUHPerdata tidak dapat diberikan kepada akta yang dibuat dibawah tangan, karena
akta yang dibuat dibawah tangan baru berlaku sah terhadap siapa akta itu
dipergunakan apabila yang menanda tanganinya mengakui kebenaran dari tanda
tangannya itu. Sedangkan akta otentik membuktikan sendiri keabsahannya, atau
dalam bahasa latin : “ acta publica probant sese ipsa. “ apabila suatu akta
kelihatannya sebagai akta otentik, maka akta itu terhadap setiap orang dianggap
sebagai akta otentik, sampai dapat dibuktikan bahwa akta itu tidak otentik.
2.
Kekuatan Pembuktian Formal
Dengan kekuatan pembuktian formal ini oleh akta
otentik dibuktikan, bahwa pejabat yang bersangkutan telah menyatakan dalam tulisan
itu sebagaimana yang tercantum dalam akta itu dan selain dari itu kebenaran
dari apa yang diuraikan oleh pejabat dalam akta itu sebagai yang dilakukan dan
disaksikannya di dalam menjalankan jabatannya itu.
3.
Kekuatan Pembuktian Material
Dalam kekuatan pembuktian material tidak hanya
kenyataan bahwa adanya dinyatakan sesuatu yang dibuktikan oleh akta itu, akan
tetapi juga diisi dari akta itu dianggap dibuktikan sebagai yang benar terhadap
setiap orang yang menyuruh adakan/buatkan akta itu sebagai tanda bukti terhadap
dirinya, akta itu mempunyai kekuatan pembuktian material.
Dengan semua hal yang telah penulis kemukakan di
atas maka penulis berpendapat bahwa perlindungan hukum terhadap pemenuhan
hak-hak para pihak apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam
perjanjian pengikatan jual beli sangat tergantung kepada kekuatan dari
perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat, yaiatu jika dibuat dengan akta
dibawah tangan maka perlindungannya sesuai dengan perlindungan terhadap akta dibawah
tangan, sedangkan apabila di buat oleh atau dihadapan Notaris maka dengan
sendirinya aktanya menjadi akta notaril sehingga kekuatan perlindunganya sesuai
dengan perlindungan terhadap akta otentik.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar